miércoles, 9 de diciembre de 2015

Experiencia Inversora I





Hace años que me planteo comprar una vivienda como inversión, es decir, para sacarle rentabilidad, no para vivir en ella

Desde finales del pasado año, sentí la importante necesidad de decidir, lanzarme a ello u olvidarlo. Como siempre que se encasquilla algo en la cabeza, estaba consumiendo buena cantidad de energía y fuerzas de otros proyectos. Analizaba toda guía de inmuebles que pasaba por mi mano, leía a otros que había hecho inversiones en ladrillo, seguía y estudiaba el real estate tan sonado en inglés y me paraba en los escaparates de las inmobiliarias para analizar la oferta y demanda, incluso cuando viajaba! 
Estaba claro que tenía algo que hacer, o lanzarme a la aventura y comenzar algo, o quitármelo de la cabeza. 

A primeros de este año empecé a estudiar con detenimiento la oferta inmobiliaria de Madrid. Analizaba zonas, precios, tipos de viviendas, alquileres y comencé a forjarme una primera idea.

Comencé conversaciones con personas del sector y muchos 'entendidos' me decían: "Javier, lo fundamental de una vivienda es la localización y en una ciudad como Madrid siempre céntrico, dentro de la M-30" (para los de fuera, se trata de la primera circunvalación que rodea a Madrid, a día de hoy, ya se encuentra muy dentro del área metropolitana). 

He de reconocer que como llevaba tiempo con este asunto en la cabeza, la parte financiera no me suponía un problema. Sabía hasta qué en importe podría endeudarme, ya había analizado los bancos, revisado mis ahorros y me había cerciorado de si a través de la gente más cercana podría obtener algo más prestado. 

Cuando veía los precios de los pisos, los gastos de comunidad, los precios de los alquileres, los impuestos sobre bienes inmuebles, el perfil del inquilino y la gran oferta existente, fui poco a poco desestimando esa idea. Llegaba a su fin el primer semestre del año, y por fin había decidido la ubicación. Se trata de un antiguo pueblo ya absorbido por Madrid, muy transitado por distintos tipos de turista y con mucha rotación de trabajo por la cercanía con el aeropuerto. Hoy es un barrio residencial, muy tranquilo con una gran oferta de servicios y buena comunicación. Había encontrado un sitio donde había grande y buena demanda, precios asequibles e importante rotación . Sin duda, de lanzarme, tendría que ser aquí. 

Como empezaba a tenerlo claro me decidí por el siguiente paso: empezar a visitar viviendas. Primero a través de portales de Internet bien conocidos, y después seleccionando a través de inmobiliarias y particulares. Es importante este paso porque las inmobiliarias son de gran ayuda, primero hacen un importante filtro (con el destino futuro del piso, el precio, el tamaño y el mercado) y facilitando muchos datos interesantes de la zona, lo que sirve para nutrirse de una valiosa información. 

Los precios de las viviendas nuevas con garaje, jardín, piscina e instalaciones deportivas eran prohibitivos. Muy seductores e interesantes de cara a un futuro, pero con unos gastos de comunidad elevados que disminuían la rentabilidad del alquiler. Rápido quedaron fuera.

Tras este paso empecé a ver con mayor claridad qué estaba buscando. Cuantos más pisos visitaba, más idea me hacía de lo que necesitaba: un piso bien ubicado en su zona, de mínimo dos habitaciones y una cocina independiente. Un piso que admitiera cierta reforma, al menor coste posible, tras la cual pudiera asombrar con un aspecto renovado y acogedor. Quería que tuviera todas las comodidades, buenas orientación (luminosidad) y comunicación, y cercanía al transporte público. 

Cuando alguien lleva un tiempo estudiando y visitando una misma zona, llega a conocer en profundidad como se mueve el mercado en ese momento y para ello las tecnologías también ayudan. Tenía un usuario en los portales más importantes de Internet que permitía hacer visitas virtuales, ver fotografías, contactar con los propietarios, hacer filtros, notas de seguimiento e incluso avisos de bajadas de precio. La mayoría de las inmobiliarias conocían mi interés por la zona y cada vez que les entraba una nueva vivienda sonaba mi teléfono. No dejé de moverme, visitar y hacerme una opinión cada vez mayor de lo que por allí podría encontrar.

Tras tiempo indagando y en plena investigación, me llega un aviso al mail: una vivienda había bajado su precio, nada menos que 15.000 euros de golpe. Corriendo llamé para concertar una visita, se trataba de una mujer jubilada que quería que su madre vendiera el piso para acercarse a ella. El piso tenía dos habitaciones en 60 metros, la cocina y el baño reformados, calefacción y agua caliente por gas natural (difícil en la zona para pisos de esas características), muy buena distribución, ventilación cruzada y muy luminoso. Se encontraba en el centro del pueblo y la urbanización contaba con un pequeño jardín comunitario en la entrada. Pese a los casi 40 años del edificio el piso me encantó, por lo que rápido le pedí que me diera unos días para hacer los números definitivos y, de ser así, reservarlo. 

Afortunadamente topé con una familia encantadora, con la que tuve mucho feeling desde el principio y que me facilitó los tiempos que necesité. Visité  el piso varias veces más, incluso en compañía de arquitecto y albañiles y, finalmente, escasos 15 días después estábamos en el notario.

La sensación que tuve durante todos esos días es indescriptible. Por un lado una gran emoción, un nuevo sueño en el que llevaba casi 6 meses trabajando empezaba a materializarse. Me sentía muy orgulloso por todo el trabajo de investigación, aunque a la vez me sentía muy nervioso y tenía miedo. Iba a ser la primera vez que tendría una hipoteca. Si esa fuera la única cuota a pagar no me preocuparía tanto, podría hacerle frente, la cuestión es que esto iba a ser una inversión por lo que yo tendría que seguir viviendo de alquiler y manteniendo mi vida, pero atendiendo a una cuota más, y de qué importe! Realmente, iba a ser la primera vez que al abrir mis posiciones bancarias me iba a encontrar con un signo menos delante de... 6 cifras!!!!! La situación era nueva, y eso me acongojaba. 

Cuando salí del notario me costaba creer que ya estaba hecho, por un lado, tenía ganas de festejarlo a lo grande, y por otro, tenía ganas de empezar con la obra. Tenía que economizar la inversión, así que me había comprometido a hacer todo lo que pudiera yo mismo. Casi nada!

El próximo día escribiré sobre la reforma y un pequeño detalle sobre el análisis financiero del proyecto.

Como conclusión a esta primera parte: cuando una tema financiero te ronda la cabeza conviene parar, analizarlo en profundidad y decidir sobre emprenderlo o dejarlo pasar. En la inversión inmobiliaria es fundamental, analizar la financiación y el estudio del mercado para definir las características y la ubicación de la vivienda. Para lo primero es interesante trabajar con coaches financieros, para lo segundo nos serán muy útiles agentes de la propiedad o inmobiliarias.





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